Jak wskazuje się w ugruntowanym orzecznictwie, kosztorys ofertowy, niezależnie od tego, czy jest sporządzany w formie uproszczonej, czy też szczegółowej, nie może stanowić wystarczającej podstawy służącej ustaleniu zakresu prac, do których wykonania zobowiązuje się wykonawca składając ofertę. Zatem co do zasady przyjmuje się, że przedmiar robót, a w konsekwencji także kosztorys sporządzony na jego podstawie, mają jedynie pomocnicze znaczenie w ustaleniu treści zobowiązania wykonawcy, bowiem ich głównym celem jest skalkulowanie ceny oferty, nie zaś zobrazowania zakresu. Nadrzędną pozycję przypisuje się zazwyczaj dokumentacji projektowej i przyjmuje się, że w razie nie objęcia przedmiarem wszystkich robót określonych w projekcie budowlanym, przedmiot wyznacza projekt.
Fakt ten może wydawać się oczywisty. Pytanie tylko, czy zawsze tak musi być. Otóż nie. Opisując w umowie o roboty budowlane przedmiot umowy, strony mogą odnieść jego zakres wprost do przedmiaru i kosztorysu, nawet jeżeli mamy do czynienia z wynagrodzeniem ryczałtowym, a co więcej, mogą w sposób precyzyjny określić zakres danej pozycji kosztorysowej. Równie dobrze można zdefiniować zakres robót dodatkowych, które strony mogą ustalić jako wykraczające poza przedmiar i kosztorys stanowiący integralną część umowy, niezależnie od zakresu dokumentacji projektowej.
O ile może to być utrudnione w umowach zawieranych z publicznym zamawiającym w trybie zamówienia publicznego, o tyle w innych umowach, nic nie stoi na przeszkodzie, aby w ramach swobody umów, strony nadały inne znaczenie przedmiarowi i kosztorysowi i do nich odnosiły zakres swojego zobowiązania.
Zabieg ten przynosi oczekiwane efekty w rozstrzygnięciach sądowych, które zasądzają na rzecz wykonawcy robót budowlanych wynagrodzenie za roboty wykraczające poza zakres opisany w kosztorysie sporządzonym na podstawie przedmiaru. W jednej z prowadzonych przeze mnie spraw Sąd stwierdził, że niezależnie od tego, czy elementem umowy głównej jest specyfikacja techniczna, która wskazuje przede wszystkim jak wykonywać obowiązki ma wykonawca, niewątpliwie treść obowiązku wynikającego ze specyfikacji może ulec zmianie.
